《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2009-2010)》（節(jié)選）
《住房綠皮書(shū)》指出，監(jiān)測(cè)顯示，到2009年9月，全國(guó)土地市場(chǎng)交易活躍，住房用地成交量連續(xù)8個(gè)月呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2009年前三個(gè)季度的累計(jì)成交量首次超過(guò)了上年同期水平，且成交總價(jià)普遍較高，土地的交易已經(jīng)有了回暖的新跡象。這一態(tài)勢(shì)在北京、天津、重慶三個(gè)直轄市比較明顯。從第一到第二季度，北京購(gòu)置的土地面積從19萬(wàn)平方米上升到了67萬(wàn)平方米，增幅達(dá)253%；天津的購(gòu)置土地面積從28萬(wàn)平方米上升到了146萬(wàn)平方米，增幅達(dá)421%；重慶也從138萬(wàn)平方米上升到了186萬(wàn)平方米，增加了35%。四個(gè)直轄市中，只有上海的購(gòu)置土地面積有所下降，降幅為50%。在土地交易較為熱絡(luò)的情況下，土地交易價(jià)格也有所上升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年10月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年第3季度全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比上漲了4.7%。
綠皮書(shū)選取了全國(guó)35個(gè)大中城市為樣本城市來(lái)研究土地價(jià)值潛力，根據(jù)指標(biāo)體系和各級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，測(cè)算出5年后土地價(jià)值潛力。總體來(lái)看，東南、環(huán)渤海、東北處于第一陣營(yíng)，它們的土地價(jià)值潛力都高于全國(guó)平均水平，而中部、西南、西北則處于第二陣營(yíng)，其土地價(jià)值潛力低于全國(guó)平均水平。
其中，排名前十的分別是上海、北京、杭州、深圳、廣州、天津、寧波、青島、大連、廈門(mén)。土地價(jià)值潛力以銀川最小，后10名大都是西南和西北的城市，分別是：鄭州、海口、昆明、烏魯木齊、重慶、南寧、貴陽(yáng)、西寧、蘭州、銀川。
2008-2009年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面，緊縮程度逐步減輕，回穩(wěn)中漸呈復(fù)蘇跡象。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)急劇下滑趨勢(shì)已止，“拐點(diǎn)”悄然顯現(xiàn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率有所上升，但就業(yè)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。物價(jià)下行壓力減小，大宗商品和資產(chǎn)價(jià)格止跌回升，通貨膨脹預(yù)期隱現(xiàn)。住房市場(chǎng)調(diào)整中斷，宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)誘使快速反彈。
在社會(huì)需求方面，投資需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)，消費(fèi)需求低位緩慢回升，凈出口波動(dòng)趨減。社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅持續(xù)擴(kuò)大，政府萬(wàn)億投資作用明顯。消費(fèi)需求有所回升，但仍處于相對(duì)較低水平。進(jìn)出口降幅較大，貿(mào)易順差有所減少。
在金融市場(chǎng)運(yùn)行方面，貨幣信貸增長(zhǎng)迅速，資本市場(chǎng)明顯回暖，流動(dòng)性供給充足。貨幣信貸快速增長(zhǎng)，但漸趨緊縮。存貸款利率維持低位水平。境內(nèi)外幣存貸款利率繼續(xù)下行。受?chē)?guó)際金融市場(chǎng)利率持續(xù)走低影響，外幣貸款利率逐月下降。人民幣兌美元穩(wěn)中趨升，對(duì)歐元和日元有所貶值。寬松的貨幣信貸政策助力，住房市場(chǎng)價(jià)量急速反彈。
2009-2010年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
在社會(huì)需求方面，投資維持快速增長(zhǎng)，消費(fèi)繼續(xù)回升，凈出口緩慢恢復(fù)。政府投資增速略有回落，但社會(huì)民間投資將逐漸增加。消費(fèi)穩(wěn)中有升，將緩慢步入上升通道。進(jìn)出口降幅減緩，對(duì)外貿(mào)易緩慢恢復(fù)，但順差快速增長(zhǎng)短時(shí)難期。
在物價(jià)水平方面，居民消費(fèi)價(jià)格止跌回升，大宗商品和資產(chǎn)價(jià)格震蕩不改上行趨勢(shì)，通貨膨脹概率增加。居民消費(fèi)價(jià)格增長(zhǎng)加快，助推通貨膨脹預(yù)期。工業(yè)品出廠價(jià)格止跌回升，未來(lái)將小幅上行。原材料、燃料和動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格回升趨勢(shì)基本確立，未來(lái)震蕩上行。
在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面，工業(yè)增加值增速有所加快，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值快速增長(zhǎng)。工業(yè)生產(chǎn)增速穩(wěn)步增加。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)加快。寬松的信貸政策和市場(chǎng)形勢(shì)誘致住房投資快速增加。信貸政策總體上會(huì)依然維持寬松的局面，加之住房?jī)r(jià)格基本在高位維持穩(wěn)定，吸引政府供給土地和開(kāi)發(fā)企業(yè)投資住宅開(kāi)發(fā)。
2010年我國(guó)住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)：春暖秋涼震蕩增長(zhǎng)
2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市場(chǎng)與住房存量市場(chǎng)將呈現(xiàn)春暖秋涼、價(jià)穩(wěn)量增的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在沒(méi)有出現(xiàn)新的重大外部沖擊的條件下，受前三季度銷(xiāo)售量與價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快及開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力較小的綜合作用，2009年第四季度住房市場(chǎng)可能有一個(gè)銷(xiāo)售量回落和價(jià)格小幅調(diào)整的過(guò)程，投資開(kāi)發(fā)則將繼續(xù)保持上升。2010年從整體看可能呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑、價(jià)穩(wěn)量增的態(tài)勢(shì)。具體而言，2010年第一季度銷(xiāo)售量可能出現(xiàn)緩降，而價(jià)格基本保持平穩(wěn)；第二季度受通貨膨脹預(yù)期或政府可能出臺(tái)新政策的影響，銷(xiāo)售量回升、價(jià)格上漲及開(kāi)發(fā)投資上升的概率較大；第三、四季度價(jià)格與銷(xiāo)售量可能穩(wěn)定或出現(xiàn)下降，開(kāi)發(fā)投資上升或保持穩(wěn)定。
住房?jī)r(jià)值潛力
根據(jù)指標(biāo)體系和各級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，測(cè)算出住房?jī)r(jià)值潛力的綜合排名結(jié)果依次是：深圳、上海、北京、廣州、天津、南京、杭州、武漢、廈門(mén)、成都、大連、青島、重慶、沈陽(yáng)、寧波、濟(jì)南、西安、鄭州、長(zhǎng)沙、哈爾濱、福州、太原、南昌、合肥、石家莊、昆明、長(zhǎng)春、蘭州、西寧、烏魯木齊、銀川、呼和浩特、貴陽(yáng)、海口和南寧。
不同城市土地價(jià)值兩極分化
地價(jià)和地均GDP高度相關(guān)。地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有著重要的意義，研究中國(guó)的土地價(jià)值是研究住宅的基礎(chǔ)。城市地均GDP顯示了競(jìng)爭(zhēng)主體的經(jīng)濟(jì)租金和經(jīng)濟(jì)收益以及城市單位空間上的經(jīng)濟(jì)收益，它比較的是城市創(chuàng)造和聚集財(cái)富的密集度，并反映了不涉及生產(chǎn)率的要素稟賦，通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益，和涉及生產(chǎn)率的生產(chǎn)技術(shù)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益的綜合。因此城市地均GDP和地價(jià)高度相關(guān)。在此基礎(chǔ)上，綠皮書(shū)衍生出以下假設(shè)：土地價(jià)值潛力=地均GDP-土地價(jià)格/70。
綠皮書(shū)通過(guò)對(duì)全國(guó)土地價(jià)值潛力分析得出隨著市場(chǎng)化程度的提高和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，中國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)值從完全沒(méi)有顯現(xiàn)價(jià)值階段逐步發(fā)展到價(jià)值快速增長(zhǎng)，個(gè)別超前顯現(xiàn)階段。未來(lái)中國(guó)國(guó)土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下特征：
從總體來(lái)看，預(yù)計(jì)在5年后，耕地將達(dá)到18億畝底線，全國(guó)的征用面積將降低到500平方公里以下。土地總的供給將保持不變，土地需求的滿足只能來(lái)自于現(xiàn)有城市用地的再開(kāi)發(fā)，土地的價(jià)值也將由需求決定。
從區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)因其得天獨(dú)厚的地理位置和良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，其土地市場(chǎng)價(jià)值依然將保持快速增長(zhǎng)。中西部的那些交通便利，地理環(huán)境優(yōu)越的區(qū)域中心城市其土地價(jià)值潛力將有較大增長(zhǎng)。
從不同的城市等級(jí)來(lái)看，將出現(xiàn)兩級(jí)分化的過(guò)程，好的更好。二、三級(jí)城市的土地市場(chǎng)價(jià)值雖然也會(huì)有一定增長(zhǎng)。但是一級(jí)城市的土地價(jià)值增長(zhǎng)更快，并將迅速拉開(kāi)與二三級(jí)城市的差距。
城市土地市場(chǎng)價(jià)值指數(shù)主要用來(lái)預(yù)測(cè)一個(gè)城市土地市場(chǎng)價(jià)值未來(lái)上漲的空間大小。該指數(shù)利用居住用地市場(chǎng)價(jià)值潛力及其影響因素建立回歸模型，預(yù)測(cè)了5年后即2012年土地市場(chǎng)價(jià)值的增值潛力，35個(gè)大中城市2012土地價(jià)值潛力及其影響因素結(jié)果如下：
2012年土地價(jià)值潛力前10名城市依次是：上海、北京、杭州、深圳、廣州、天津、寧波、青島、大連、廈門(mén)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展前10名城市依次是：上海、北京、廣州、重慶、深圳、天津、南京、杭州、寧波、沈陽(yáng)。土地供給前10名城市依次是：烏魯木齊、銀川、南寧、呼和浩特、昆明、重慶、海口、哈爾濱、長(zhǎng)春、寧波。綜合區(qū)位前10名城市依次是：上海、北京、廣州、天津、重慶、杭州、哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、南京。國(guó)際化程度前10名城市依次是：上海、北京、深圳、廣州、杭州、天津、成都、昆明、青島、廈門(mén)。居住環(huán)境前10名城市依次是：深圳、廈門(mén)、大連、杭州、上海、寧波、青島、昆明、北京、南寧。
綠皮書(shū)選取了全國(guó)35個(gè)大中城市為樣本城市來(lái)研究土地價(jià)值潛力，根據(jù)指標(biāo)體系和各級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，測(cè)算出5年后土地價(jià)值潛力。總體來(lái)看，東南、環(huán)渤海、東北處于第一陣營(yíng)，它們的土地價(jià)值潛力都高于全國(guó)平均水平，而中部、西南、西北則處于第二陣營(yíng)，其土地價(jià)值潛力低于全國(guó)平均水平。
其中，排名前十的分別是上海、北京、杭州、深圳、廣州、天津、寧波、青島、大連、廈門(mén)。土地價(jià)值潛力以銀川最小，后10名大都是西南和西北的城市，分別是：鄭州、海口、昆明、烏魯木齊、重慶、南寧、貴陽(yáng)、西寧、蘭州、銀川。
2008-2009年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面，緊縮程度逐步減輕，回穩(wěn)中漸呈復(fù)蘇跡象。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)急劇下滑趨勢(shì)已止，“拐點(diǎn)”悄然顯現(xiàn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率有所上升，但就業(yè)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。物價(jià)下行壓力減小，大宗商品和資產(chǎn)價(jià)格止跌回升，通貨膨脹預(yù)期隱現(xiàn)。住房市場(chǎng)調(diào)整中斷，宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)誘使快速反彈。
在社會(huì)需求方面，投資需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)，消費(fèi)需求低位緩慢回升，凈出口波動(dòng)趨減。社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅持續(xù)擴(kuò)大，政府萬(wàn)億投資作用明顯。消費(fèi)需求有所回升，但仍處于相對(duì)較低水平。進(jìn)出口降幅較大，貿(mào)易順差有所減少。
在金融市場(chǎng)運(yùn)行方面，貨幣信貸增長(zhǎng)迅速，資本市場(chǎng)明顯回暖，流動(dòng)性供給充足。貨幣信貸快速增長(zhǎng)，但漸趨緊縮。存貸款利率維持低位水平。境內(nèi)外幣存貸款利率繼續(xù)下行。受?chē)?guó)際金融市場(chǎng)利率持續(xù)走低影響，外幣貸款利率逐月下降。人民幣兌美元穩(wěn)中趨升，對(duì)歐元和日元有所貶值。寬松的貨幣信貸政策助力，住房市場(chǎng)價(jià)量急速反彈。
2009-2010年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
在社會(huì)需求方面，投資維持快速增長(zhǎng)，消費(fèi)繼續(xù)回升，凈出口緩慢恢復(fù)。政府投資增速略有回落，但社會(huì)民間投資將逐漸增加。消費(fèi)穩(wěn)中有升，將緩慢步入上升通道。進(jìn)出口降幅減緩，對(duì)外貿(mào)易緩慢恢復(fù)，但順差快速增長(zhǎng)短時(shí)難期。
在物價(jià)水平方面，居民消費(fèi)價(jià)格止跌回升，大宗商品和資產(chǎn)價(jià)格震蕩不改上行趨勢(shì)，通貨膨脹概率增加。居民消費(fèi)價(jià)格增長(zhǎng)加快，助推通貨膨脹預(yù)期。工業(yè)品出廠價(jià)格止跌回升，未來(lái)將小幅上行。原材料、燃料和動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格回升趨勢(shì)基本確立，未來(lái)震蕩上行。
在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面，工業(yè)增加值增速有所加快，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值快速增長(zhǎng)。工業(yè)生產(chǎn)增速穩(wěn)步增加。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)加快。寬松的信貸政策和市場(chǎng)形勢(shì)誘致住房投資快速增加。信貸政策總體上會(huì)依然維持寬松的局面，加之住房?jī)r(jià)格基本在高位維持穩(wěn)定，吸引政府供給土地和開(kāi)發(fā)企業(yè)投資住宅開(kāi)發(fā)。
2010年我國(guó)住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)：春暖秋涼震蕩增長(zhǎng)
2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市場(chǎng)與住房存量市場(chǎng)將呈現(xiàn)春暖秋涼、價(jià)穩(wěn)量增的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在沒(méi)有出現(xiàn)新的重大外部沖擊的條件下，受前三季度銷(xiāo)售量與價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快及開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力較小的綜合作用，2009年第四季度住房市場(chǎng)可能有一個(gè)銷(xiāo)售量回落和價(jià)格小幅調(diào)整的過(guò)程，投資開(kāi)發(fā)則將繼續(xù)保持上升。2010年從整體看可能呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑、價(jià)穩(wěn)量增的態(tài)勢(shì)。具體而言，2010年第一季度銷(xiāo)售量可能出現(xiàn)緩降，而價(jià)格基本保持平穩(wěn)；第二季度受通貨膨脹預(yù)期或政府可能出臺(tái)新政策的影響，銷(xiāo)售量回升、價(jià)格上漲及開(kāi)發(fā)投資上升的概率較大；第三、四季度價(jià)格與銷(xiāo)售量可能穩(wěn)定或出現(xiàn)下降，開(kāi)發(fā)投資上升或保持穩(wěn)定。
住房?jī)r(jià)值潛力
根據(jù)指標(biāo)體系和各級(jí)指標(biāo)的權(quán)重，測(cè)算出住房?jī)r(jià)值潛力的綜合排名結(jié)果依次是：深圳、上海、北京、廣州、天津、南京、杭州、武漢、廈門(mén)、成都、大連、青島、重慶、沈陽(yáng)、寧波、濟(jì)南、西安、鄭州、長(zhǎng)沙、哈爾濱、福州、太原、南昌、合肥、石家莊、昆明、長(zhǎng)春、蘭州、西寧、烏魯木齊、銀川、呼和浩特、貴陽(yáng)、海口和南寧。
不同城市土地價(jià)值兩極分化
地價(jià)和地均GDP高度相關(guān)。地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有著重要的意義，研究中國(guó)的土地價(jià)值是研究住宅的基礎(chǔ)。城市地均GDP顯示了競(jìng)爭(zhēng)主體的經(jīng)濟(jì)租金和經(jīng)濟(jì)收益以及城市單位空間上的經(jīng)濟(jì)收益，它比較的是城市創(chuàng)造和聚集財(cái)富的密集度，并反映了不涉及生產(chǎn)率的要素稟賦，通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益，和涉及生產(chǎn)率的生產(chǎn)技術(shù)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益的綜合。因此城市地均GDP和地價(jià)高度相關(guān)。在此基礎(chǔ)上，綠皮書(shū)衍生出以下假設(shè)：土地價(jià)值潛力=地均GDP-土地價(jià)格/70。
綠皮書(shū)通過(guò)對(duì)全國(guó)土地價(jià)值潛力分析得出隨著市場(chǎng)化程度的提高和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，中國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)值從完全沒(méi)有顯現(xiàn)價(jià)值階段逐步發(fā)展到價(jià)值快速增長(zhǎng)，個(gè)別超前顯現(xiàn)階段。未來(lái)中國(guó)國(guó)土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下特征：
從總體來(lái)看，預(yù)計(jì)在5年后，耕地將達(dá)到18億畝底線，全國(guó)的征用面積將降低到500平方公里以下。土地總的供給將保持不變，土地需求的滿足只能來(lái)自于現(xiàn)有城市用地的再開(kāi)發(fā)，土地的價(jià)值也將由需求決定。
從區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)因其得天獨(dú)厚的地理位置和良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，其土地市場(chǎng)價(jià)值依然將保持快速增長(zhǎng)。中西部的那些交通便利，地理環(huán)境優(yōu)越的區(qū)域中心城市其土地價(jià)值潛力將有較大增長(zhǎng)。
從不同的城市等級(jí)來(lái)看，將出現(xiàn)兩級(jí)分化的過(guò)程，好的更好。二、三級(jí)城市的土地市場(chǎng)價(jià)值雖然也會(huì)有一定增長(zhǎng)。但是一級(jí)城市的土地價(jià)值增長(zhǎng)更快，并將迅速拉開(kāi)與二三級(jí)城市的差距。
城市土地市場(chǎng)價(jià)值指數(shù)主要用來(lái)預(yù)測(cè)一個(gè)城市土地市場(chǎng)價(jià)值未來(lái)上漲的空間大小。該指數(shù)利用居住用地市場(chǎng)價(jià)值潛力及其影響因素建立回歸模型，預(yù)測(cè)了5年后即2012年土地市場(chǎng)價(jià)值的增值潛力，35個(gè)大中城市2012土地價(jià)值潛力及其影響因素結(jié)果如下：
2012年土地價(jià)值潛力前10名城市依次是：上海、北京、杭州、深圳、廣州、天津、寧波、青島、大連、廈門(mén)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展前10名城市依次是：上海、北京、廣州、重慶、深圳、天津、南京、杭州、寧波、沈陽(yáng)。土地供給前10名城市依次是：烏魯木齊、銀川、南寧、呼和浩特、昆明、重慶、海口、哈爾濱、長(zhǎng)春、寧波。綜合區(qū)位前10名城市依次是：上海、北京、廣州、天津、重慶、杭州、哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、南京。國(guó)際化程度前10名城市依次是：上海、北京、深圳、廣州、杭州、天津、成都、昆明、青島、廈門(mén)。居住環(huán)境前10名城市依次是：深圳、廈門(mén)、大連、杭州、上海、寧波、青島、昆明、北京、南寧。